Jednym z kluczowych problemów rynku nieruchomości jest obecnie przewaga popytu nad sprzedażą – to zjawisko z kolei nieuchronnie wpływa na ceny.

Widzimy to na przykładzie danych raportów NBP z drugiej połowy 2021 roku: ceny transakcyjne mieszkań w Polsce i Europie bez przerwy idą w górę, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, a ogólny wzrost roczny oscyluje w granicach od 8 do 17 procent.

Doprowadza to do powstania tak zwanej bańki spekulacyjnej – gdy mieszkań w ofercie brakuje, a ceny na nie wciąż rosną. Eksperci zapowiadają tylko eskalację sytuacji, jeśli nie nastąpi żadnych zmian w ciągu najbliższych miesięcy.

Portal nieruchomości mieszkaniowych Korter kompleksowo analizuje zjawisko i przedstawia ewentualne perspektywy.

Czy bańka pęknie? To kwestia czasu

Perspektywy mieszkaniówki i ewentualność pęknięcia bańki cenowej są najgorętszym tematem omawianym w kręgach analityków rynku. Niektórzy twierdzą, że bańka ta nie istnieje, inni – że lada chwila pęknie. Wiele obiektywnych czynników jednak wskazuje na to, że ceny nie osiągnęły jeszcze  swojego szczytu, choć rosną z kwartału na kwartał.

Żaden rodzaj nieruchomości nie jest wyjątkiem – drożeją zarówno mieszkania, jak i domy jednorodzinne czy działki inwestycyjne. Przypomina to sytuację z 2008 roku, gdy stawki za metr kwadratowy sięgnęły rekordowego wtenczas poziomu – mniej więcej takiego, na którym są teraz: wtedy metr kwadratowy kosztował blisko 9 000 – 10 000 złotych, dzisiaj zaś ceny mieszkań wynoszą ok. 10 000 – 11 000 złotych za m2. 

Część ekspertów mówi o pęknięciu bańki już w 2021 lub 2022 roku. Wprowadza to niepokój zarówno wśród deweloperów, jak i nabywców oraz inwestorów w nieruchomości.

Dlaczego ceny rosną?

Dogłębna analiza zjawiska wskazuje na to, że dzisiejsze wzrosty cenowe nie są efektem kilku ostatnich lat – jest to skutek dalekosiężnych zmian w gospodarce. 

Porównując obecny stan rynku do sytuacji z 2008 roku, powinniśmy wziąć pod uwagę też średnią wysokość wynagrodzeń w Polsce – dzisiaj są one o 10-30% wyższe, niż trzynaście lat temu. Oznacza to, że zwiększyła się siła nabywcza: w 2008 roku było nas stać na zakup pół metra kwadratowego, dzisiaj za średnie wynagrodzenie kupimy już metr. Zdaniem części ekspertów, ta proporcja jest jednym z kluczowych kryteriów oddalających obecny stan mieszkaniówki od bańki z roku 2008.

Odczuwalną rolę w drożeniu mieszkań odegrał też nowy Polski Ład przewidujący szereg programów dofinansowania dla osób kupujących pierwsze własne mieszkanie. Perspektywa rządowych dopłat zachęca niezdecydowanych – a to jeszcze bardziej zwiększa i tak wysoki popyt i nieodwracalnie powoduje wzrost cen, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Kolejnym czynnikiem, który stał się powodem wzrostu cen, jest zmiana polityki banków – liczne instytucje finansowe poluzowały wymagania kredytowe, udostępniając możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego dla szerszego grona osób. Stosunkowo niskie oprocentowanie kredytów w 2021 roku sprawiło, że coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkania, zapominając o tym, że stopy i raty kredytów będą w przyszłości rosły.

Na kształtowanie polityki cenowej deweloperów wpłynęła także pandemia oraz spowodowana nią zmiana priorytetów nabywców: odczuwalnie wzrósł popyt na działki i domy, gdyż wiele osób przeszło do trybu pracy zdalnej i poczuło potrzebę posiadania własnej przestrzeni do rekreacji.

Eksperci mówią o tym, że to nie jest jeszcze koniec wzrostów cenowych w mieszkaniówce – zwłaszcza, Nowy Ład wydłuża czas stabilizacji do kilku najbliższych lat. To oznacza, że ceny mieszkań będą szły w górę przez kolejne dwa-trzy lata.

Artykuł sponsorowany